第五十九章 支招理财（下）

    蒋大妈早就准备好了晚饭，我们告诉她我们今天下午和蒋大爷在一起打麻将来着，根本没说生病的事，哪能让她跟着着急上火。睍莼璩伤

    潇湘早就打了电话，让万芳买上些食物提前到蒋大爷家，一同帮蒋大妈准备饭菜。

    蒋大爷催儿子买两瓶好酒，医生照办，但嘱咐道：“爸，你可不能喝，你看着我们喝就行。”

    “给我倒一杯就行，呵呵。”老爷子算是商量。

    吃饭的时候，大家绝口不提蒋大爷急火攻心晕倒的事，一边吃，一边瞎聊。

    “南哥，你现在炒哪只股票？”首先是医生向我探听消息。

    一听和炒股有关，所有人都放下筷子，做洗耳恭听状。

    一聊才知道，在座的，没有一个不炒股，都是股民。

    潇湘，万芳炒。

    医生也炒。

    蒋大爷、蒋大妈也参与。

    全民皆炒股，我信了。

    “我早不炒股了。”看出来了，我的答案很让人失望。

    “现在什么理财方式最好呢？小南。”虚心提问的是蒋大妈。

    如此期待，我不能扫兴，可是要做出回答，必须谨慎，她们的钱，可都是养老的。

    “房地产。”我给出明确的信号。

    “现在的房价高的离谱，政府天天喊着调控，说不定什么时候就大幅下跌。”

    蒋大爷如此说，看来他也是很关注房地产的。

    我笑笑，道：“我认为，在未来十年内，房价不可能大幅下跌，任何时候买房都是正确的！”

    所有的人期待我的详解。

    我清清嗓子，“简单谈几点理由：?第一，中国人对房子的需求，可能是没有止境的。不要以为人人都有住的地方了，房子就卖不出去了。没房子的盼望有个四十平，有了四十平想八十平，住上八十想一百六，有了一百六还想来套独栋别墅，有了别墅还想得到一座庄园……欲壑难填，人们改善住房的需求是日益提高的，也是没有止境的。再说，置房子置地，自古以来就是中国人的生活理想。秦国的大将王翦出征时，故意上疏秦始皇，要房子要地，以示自己无野心，不过这也说明置办家业实乃人之常情。”

    “第二，城市化进程方兴未艾，决定了城市房产供不应求。大量农村人口进城务工不说，大学扩招以后，每年都有大量大中专学生（包括通过上大学进ru城市的农家子弟）要留在城市工作，住房钢需旺盛。尤其是大城市，生活用品包括汽车的价格与小城市没有多大差别，于是房价便成为唯一准入门槛，想想也只有房价能承担起这个重任。”

    “第三，多年来的事实证明，房地产最保值。房价集中了多种物价，只要地价、税费、钢材、水泥以及民工薪水等等不大幅下跌，房价怎么可能下跌呢？

    其实房子的建筑成本都差不多，拉开.房价差距的是地价。地价的高低，决定于地区、地段、环境的优劣。比如在北京三环内或杭州西湖边的房子，如果跟淄博的房价一个样，那就是咄咄怪事了。房价若要大跌，决定于房子所在地的环境是否有恶化的预期。比如建核电站的地方，我认为房价就很难大涨。”

    “第四，有人总爱拿股市和房市相比，殊不知房价与股价是两码事！股票是虚的，连张纸都没有；房子是实实在在的，卖不出去可以出租，可以自住，甚至可以闲置。股价这二十年来涨涨跌跌是家常便饭，房价自从商品化以来什么时候大跌过？”

    潇湘插话：“不是说政府要出台房产税来调控房价吗？

    我：“这正是我要说的第五条，房产税不可能使房价下跌。很多人寄希望于房产税的推出，我认为房产税很可能成为第二个‘房租税’。这个税难以推出，关键不在于它不合法，而在于它没有可操作性。即使强行推出，估计征收率达到20％就不错了。有人可能不明白，对此我也懒得多说，请大家多想想：怎样才能从亿万房主那里把税收上来？”

    “第六，政府也不希望房价大跌。有人发帖说，房价在2011年年底会跌四分之三。试想，一旦房价大幅下跌四分之三，首先靠卖地维生的地方政府要破产，其次与房地产相关的数十个行业要破产。那么多行业破产，经济必然出现大萧条，人民收入锐减，就更买不起房了。房市不景气，房地产商破产，房子供应减少，仍是稀缺资源，房价怎么会下跌呢？我认为，如果没有战争和文.革那样人为的动.乱，房价大幅下跌的情况是不可能出现的。”

    “总之，在通货膨胀时期，房子最保值的商品，在未来十年内，任何时候买都是正确的。十年后呢？还会不会上涨不敢说，但您买的房子绝对不会贬值的。当国家限制住宅上涨，出台了很多限制措施，特别是限购后，很多有钱人在一线城市被限制后，那他们就会到没有限购的二三线城市去购买，这样导致现在的二三线城市房价疯涨，当二三线城市限购后，又会有资金去没有限购的四线城市购买，这样也会导致四线城市房价上涨。”

    一晚上没怎么说话的万芳最终开口了，问：“给点策略，南哥。”

    这丫头就是实际，问题问的关键。

    我微微对她报以微笑，说：“房价的无节制上涨，政府当然不会坐视不管，老百姓会怨声载道的，从限购措施会接二连三的出台就可以印证这一点，我国房地产宏观调控并非是从2005年“国八条”才开始的，实际上早在2003年4月中国人民银行下发121号文件，即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》就拉响了房地产宏观调控的警报。该通知规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。同年8月国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。很明显，这两份文件是相左的。121号文件是通过贷款政策来抑制房地产过热。18号文件首次明确指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要促进其持续健康发展。这说明了什么？说明了问题来的时候，安抚老百姓的工作还是要做的。可是现如今，房地产宏观调控已经有9个年头了，但是，调控似乎已经进ru‘越调越涨’的怪圈。这没什么好奇怪的。”

    “当然，从另一个角度讲，限购了也限制了人们的投资渠道，可以预测到不限购的商业地产一定很‘火’的。原来住宅是7折利率，现在是1.1倍利率，而商业地产现在还是1.1－1.3倍的利率，这样更能突出商铺地产不限购的优势，未来一定会大涨！但商业地产要比普通住宅投资要求更严格、风险更大.......”

    “什么风险？”蒋大妈急急地问。

    我回答道：“任何投资都存在风险，商业地产的投资同样需要犀利的眼光。所在商圈、板块未来的发展定位、交通与人气情况、升值潜力、租赁价格等，在投资商业地产时需要慎重考虑。开发商在进ru商业地产项目开发之前，一定要做详细的考察、调研，正确评估自身的资本实力，切勿盲目入行。另外，因为商业地产投资大、占地广、建设和投资回收期长，为了实现行业的健康可持续发展，地产开发商必须具备杰出的经营管理能力以及雄厚的资本实力和市场融资能力，只有这样才能将商业地产的蛋糕做大，变成地产行业中优秀的投资项目以及强大的经济发动机。”

    潇湘茫然，四顾众人，最后目光落到我头上，老老实实的问：“商业地产？南哥，我不太明白。”

    不懂就问，这很好，比不懂装懂要好，我给她详细解释一番道：“商业地产简单的分类就是：商铺、酒店式公寓、写字楼。也可以分为卖场、沿街商铺、独立商铺、裙楼商铺、商住两用楼等等。土地使用性质是商业性质，可经营的，统一称为商业地产。我可以断言，商业地产取代传统炒房模式，是大势所趋。”

    “将你的高见说来听听。”

    说话的是医生，我... -->>
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