第八章，销售其实是简单的-下

    铁石。

    在铁石的心目中，地产业里的每个项目最终成了标的，就是一个标注金钱的东西。他所设计的，不过是建立一个平台，这个平台上有专业的团队，然后借助于这个平台去融资、投资、加杠杆、变现、获得收益。

    房地产是无本生意，这点他早就知道了。

    比如说刚开发一个项目时，购买土地是要付钱的，但很多政府也可以先赊账，拿到土地证后去银行抵押贷款，支付土地费用。建筑公司往往是垫资的，需要付一些进场费，但也收取保证金，第一笔钱可以抵消。在工程队是自己的，且获得银行贷款后，这方面的自有资本投入也消失了。剩下的就是迅速的卖出去。

    早年间海城，包括整个华夏国度里的房地产开发都处在蛮荒地带，没有规则可言，后来政府才越来越规范整个市场，比如预售上的障碍条款，要求工程进度到哪一步才能预售，自有资金要多少。

    整个项目公司可以做到房子刚刚地基打完，就可以收取定金或意向金，然后在这个过程中迅速的去取得预售许可证，在房子没有造完前，已经卖完了。

    你们查阅早年间房地产销售的资料，会发现房地产开发与销售的数字差的不大，但越到后期，开发的数字就远大于销售，这是因为后来的趋势是房价长期上涨形成，开放商手里预留的土地储备越多，或者没有卖完的房子越多，就积累利润越高。但在开始的时候，即使是从事本行业的房地产业界，也并不知道未来的趋势会这么猛烈。另外就是房地产业的大多数公司积累资金并不快，哪怕是玩成了无本生意，迅速扩张的速度也不见得有多快。

    只有后来津门的地产狂人孙，进入这个游戏后，迅速的洞察了无本生意的奥秘，他大量的高价拿地，迅速的减少其中的开发周期，快速销售来获得现金流，进入另一个项目的运转。但这样的做法只是为了快速的赢得收益率，累计起来的收益汇很高，但单位项目的利润并不高，风险确是巨大的。在后来的宏观调控中，他第一个企业资金链断裂，被人收购了。但这个人也是个奇才，后来迅速崛起了另一个地产巨头，成为行业翘楚。

    铁石的优势在于第一桶金已经从装修、广告开始到酒店、快递、物流完成了，他不需要去依赖快速周转来获取现金流。事实上，铁石快递和365快捷酒店在纳斯达克上市的钟已经快要让他去敲了。

    但铁石仍旧寻求用快速的拿地、设计、建设，销售来减少当中的时间损耗，但他要求拖长整个四期开发的周期，迅速的开发和卖掉第一期楼盘后，他就开始在环外四处寻找地块，这次就必须要涉及到与地方政府打交道。

    要点很简单：大量的拿地，迅速的开发，延缓每块土地后期开发的速度。

    其逻辑就在于，大量拿地来做土地储备，迅速开发第一期来获得现金流，延缓后期土地开发来积累价格上涨的势能，蓄积收益。

    这一点在... -->>
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